固定金利とは？全期間固定と固定期間選択型の違い、フラット35の金利と期間が終わった後の返済額

固定金利は「決めた期間、金利が変わらない」金利

固定金利とは、お金を借りたときに決めた金利が、決めた期間、または返し終わるまで変わらない金利です。反対に、借りている間に見直されるものを変動金利といいます。

ニュースで「固定金利」と出てくるのは、ほとんどが住宅ローンの話です。固定金利で借りると、その期間は市場の金利が上がっても毎月の返済額は変わりません。その代わり、市場の金利が下がっても、返済額は下がりません。金利の上がり下がりの影響を、借りる人ではなく貸す側が受け持つ形です。

変動金利のしくみ（短期プライムレートとの関係や5年ルール）は、変動金利の記事で説明しています。この記事では、固定金利の側を詳しく見ます。

もっと詳しく変動金利とは？住宅ローンの金利が上がる仕組みと5年ルール、固定金利との違い

固定金利は2種類ある：全期間固定型と固定期間選択型

住宅ローンの固定金利には、次の2つがあります。

• 全期間固定型：返し終わるまで、借りたときの金利が変わらない。住宅金融支援機構の【フラット３５】（窓口は民間の金融機関）が代表例
• 固定期間選択型：3年・10年など、選んだ期間だけ金利が変わらない。期間が終わると、その時点の金利で見直される。「10年固定」と呼ばれるのはこちら

三菱UFJ銀行の商品説明書（2026年10月1日現在）では、固定期間は1年・2年・3年・5年・7年・10年・15年・20年から選べます。期間中は金利のタイプを変えられません。全期間固定は借りるときにしか選べず、借入期間は21年以上です。

同行の2026年11月1日現在の新規の金利は次のとおりです。

• 固定3年：年3.02%
• 固定10年：年3.89%
• 固定20年：年4.61%
• 全期間固定（借入期間31〜35年）：年4.50%
• 参考：変動：年1.195%

いまは、固定3年より10年、10年より20年と、固定する期間が長いほど金利が高くなっています（全期間固定は固定20年より少し低い水準です）。長い期間、金利の上がり下がりを貸す側が受け持つ分、その分が金利に上乗せされていると考えるとわかりやすいでしょう。

固定金利を選んでいる人はどれくらいいるか

国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査」（令和7年度）によると、2024年度に新しく貸された住宅ローンの金額の内訳は次のとおりでした。

• 変動金利型：83.5%
• 固定金利期間選択型：9.5%
• 証券化ローン（フラット３５など）：4.9%

変動金利型は前の年度より0.8ポイント減り、固定金利期間選択型と証券化ローンは増えました。固定金利期間選択型の中では、10年が43.2%で最も多く、3年が31.9%で続きます。

2024年度末の貸出残高（すでに借りている人の分）では、変動金利型70.8%、固定金利期間選択型17.9%、証券化ローン8.0%、全期間固定金利型3.3%です。

フラット３５の金利はどう決まるか

【フラット３５】は、借入期間が最長35年の全期間固定型の住宅ローンです。住宅金融支援機構の説明で、押さえておきたい点は3つあります。

1. 金利は、取り扱う金融機関ごとに決める。 住宅金融支援機構は、各金融機関の金利の範囲と「最も多い金利」を毎月公表している
2. 使われるのは、申し込んだ月ではなく、お金を受け取る月の金利。 資金を受け取るときに、返し終わるまでの金利と返済額が決まる
3. 借入期間が20年以下だと、金利が低い（借入期間15〜20年のものを【フラット２０】と呼ぶ）

2026年11月資金受取分の「最も多い金利」（融資率9割以下）は次のとおりです。

• 借入期間21〜35年：年3.810%（範囲は年3.810%〜5.730%）
• 借入期間20年以下：年3.490%

融資率（物件の価格に対する借入額の割合）が9割を超えると、どちらも0.11%高くなります。

固定金利はこの1年でどれだけ上がったか

固定金利は、この1年で大きく上がりました。

• 【フラット３５】（21〜35年）の最も多い金利：2025年11月 年1.900% → 2026年11月 年3.810%
• 三菱UFJ銀行の固定10年：2025年11月1日 年2.17%〜2.25% → 2026年11月1日 年3.89%
• 三菱UFJ銀行の全期間固定（31〜35年）：2025年11月1日 年2.91%〜2.99% → 2026年11月1日 年4.50%

固定金利のように長い期間の金利は、長期金利（10年国債の利回りなど）の動きを受けやすいとされます。変動金利が日本銀行の政策金利など短い期間の金利の動きを受けやすいのとは、ここが違います。財務省の公表では、10年国債の利回りは2025年11月4日の1.684%から、2026年10月1日には3.092%まで上がりました。

ただし、上がり続けているわけではありません。【フラット３５】の最も多い金利は2026年10月の年3.830%から11月は年3.810%へ少し下がり、10年国債の利回りも10月30日は2.817%でした。長期金利が何で動くのかは、長期金利の記事で説明しています。

もっと詳しく長期金利とは？10年国債の利回りが3%台に上がった意味と、為替・ローンへの影響

固定金利で借りると、返済額はいくらになるか

3,000万円を35年、元利均等返済で借りたときの毎月の返済額を計算しました（当サイト計算。ボーナス返済なし、団信・手数料は含まない）。

• 【フラット３５】11月の最も多い金利 年3.810%：129,435円
• 三菱UFJ銀行の全期間固定（31〜35年）年4.50%：141,977円
• 三菱UFJ銀行の固定10年 年3.89%：130,860円（最初の10年間）
• 参考：三菱UFJ銀行の変動 年1.195%：87,439円（金利が35年間変わらないとした場合）

全期間固定なら、この返済額が35年間変わりません。年3.810%のまま35年返すと、返済の合計は約5,436万円で、そのうち利息は約2,436万円です（当サイト計算）。変動の年1.195%が35年間続いた場合の利息は約672万円ですが、変動金利は途中で見直されるので、この数字は「上がらなかった場合」の金額です。

固定金利と変動金利の毎月の返済額の差（この例で月4万円あまり）は、この先金利が上がっても返済額が増えないことに払う上乗せと見ることができます。金利が上がったら変動金利の返済額がどう増えるかは、変動金利の記事で計算しています。

10年固定が終わったとき、返済額はどうなるか

固定期間選択型でいちばん大事なのは、期間が終わったときです。三菱UFJ銀行の商品説明書では、次のように決まっています。

• 固定期間が終わると、自動的に変動金利に変わる。申し込めば、もう一度固定金利を選べる（金利はその時点の固定金利）
• 返済額は、新しい金利・残りの借入額・残りの期間で計算し直し、翌月の返済分から変わる

変動金利には、返済額の見直しを5年ごとにする「5年ルール」や、増えても前の1.25倍までにする「125%ルール」がある契約があります。三菱UFJ銀行の商品説明書では、固定期間が終わったときの返済額の見直しには、この上限は書かれていません。金利が上がっていれば、返済額はその分だけ一度に増えます。

3,000万円を35年・固定10年 年3.89%で借りた場合で計算します（当サイト計算）。10年間（120回）返した後の残りは約2,508万円です。この残りを、残り25年で返す毎月の返済額は次のとおりです。

• 同じ年3.89%のまま：130,860円（変わらない）
• 1%上がって年4.89%：145,009円（＋14,149円）
• 1%下がって年2.89%：117,500円（−13,360円）
• 変動金利に切り替えて年1.825%：104,177円

最後の年1.825%は、三菱UFJ銀行の「固定10年の期間が終わった後は、その時点の店頭表示金利より年1.55%引き下げ」という条件に、2026年11月1日現在の変動の店頭表示金利3.375%を当てはめた仮の数字です（3.375%−1.55%）。新しく借りる人の変動金利は、同じ日に店頭表示金利から2.18%引きの年1.195%なので、期間が終わった後は、新しく借りる人より引き下げの幅が小さくなります。固定10年の最初の引き下げ幅は、店頭表示金利6.67%に対して適用金利3.89%なので2.78%です（当サイト計算）。

引き下げの幅や、期間が終わった後の扱いは、銀行と契約で違います。固定期間選択型で借りている人は、契約書や銀行から届くお知らせで「期間がいつ終わるか」「終わった後の引き下げ幅はいくらか」を確かめておくと、そのときに慌てずに済みます。

借り換えるときに見る数字

固定期間が終わるときや、金利が動いたときに、別の銀行のローンに借り換える人もいます。借り換えは新しくお金を借りることなので、金利だけでなく費用もかかります。たとえば三菱UFJ銀行の商品説明書（2026年10月1日現在）では、借りるときの事務手数料は借入金額の2.2%です。2,500万円を借り換えるなら55万円になります（当サイト計算）。このほか、抵当権の設定の費用なども別にかかります。

借り換えで比べるのは、金利の差で減る利息の合計と、借り換えにかかる費用の合計です。また、全期間固定は三菱UFJ銀行では借りるときにしか選べないので、途中から全期間固定にしたい場合も、借り換えで選ぶことになります。

政策金利が上がると何が起きるのか、住宅の値段や家賃への響き方は、ニュース解説で数字を並べています。

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